การได้มาซึ่งสิทธิทางภาระจำยอม

 บทความโดยก้องทภพ แก้วศรี

        ในบทความนี้ จะนำเสนอเกี่ยวกับ การได้มาซึ่งสิทธิทางภาระจำยอม ซึ่งภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่เกิดขี้นด้วยอาศัยอำนาจตามกฎหมาย ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1387  บัญญัติว่า อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจํายอมอันเป็นเหตุให้ เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิ บางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

        ภาระจำยอม จึงเกิดขึ้นได้กับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น  ซึ่ง"อสังหาริมทรัพย์" มีความหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 139 ว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิ อันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

        การได้มาซึ่งสิทธิทางภาระจำยอม ที่เป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง ในการผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งออกสู่ถนนสาธารณะ  ซึ่งการได้สิทธิมี 2 วิธี คือ

         1.ได้มาโดยนิติกรรม เป็นการได้มาจากการตกลงของเจ้าของที่ดิน ที่ยอมให้เจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งผ่านที่ดินของตนออกสู่ถนนสาธารณะ โดยอาจตกลงกันด้วยวาจา หรือทำเป็นหนังสือ ซึ่งหากยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอตกลงนี้ใช้บังคับกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่านั้น 

         2.ได้มาโดยอายุความ  โดยการใช้สิทธิที่เป็นปฎิปักษ์กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยเจตนาให้เกิดภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี แต่ทางภาระจำยอมต้องไม่ทำให้เกิดภาระแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจนเกินสมควรด้วย

        การได้มาซึ่งสิทธิทางภาระจำยอมทั้ง 2 แบบ มีแนวคำพิพากษา ดังนี้ 

         คำพิพากษาศาลฎีกา6562/2562 ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของ ส. และ ต. ภายหลังแบ่งแยก ต. ผู้ขายที่ดินให้แก่โจทก์ตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของ ต. เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ต. หรือโดยวิสาสะไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความหากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อ ต. เจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิมและเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่

        โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่       

        เมื่อทางภาระจำยอม ตกเป็นกรรมกับเจ้าของที่ดินแปลงใด เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ โดยไม่สามารถปิดกั้นห้ามมิใช้ทางภาระจำยอมนั้นได้ 

แม้เจ้าของที่ดินจะทำการก่อสร้างใดในทางภาระจำยอมนั้น อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งทางภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ก็เป็นสิทธิของเจ้าของที่ดิน ไม่ทำให้เกิดสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย และไม่ถือว่าเป็นการกระทำผิดอาญาฐานบุกรุก  เช่น

         คำพิพากษาศาลฎีกา 6006/2561ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เพียงแต่ทางภาระจำยอมนี้ทำให้จำเลยที่ 1 ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 โดยจำเลยที่ 1 ยังมีสิทธิในทางภาระจำยอมอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เช่นเดิม เพียงแต่มาตรา 1390 ห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเท่านั้น การใช้สิทธิเหนือที่ดินส่วนที่เป็นทางภาระจำยอมในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงยังคงเป็นของจำเลยที่ 1 ต่อไป แม้หากจำเลยทั้งสองก่อสร้างกำแพงคอนกรีต โครงเหล็กเป็นโรงจอดรถยนต์และบันไดคอนกรีตอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ก็เป็นการกระทำลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง หาใช่เป็นการเข้าไปกระทำในที่ดินของโจทก์ไม่ หากโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในทางแพ่ง การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่มีมูลในความผิดฐานบุกรุก

        

        แม้เจ้าของที่ดินแปลงใดได้สิทธิทางภาระจำยอม ก็ไม่สามารถใช้สิทธิจนเป็นการเพิ่มภาระให้แก่เจ้าของที่ดินที่ต้องตกอยู่ในภาระจำยอม เช่น ใช้ทางภาระจำยอมเป็นที่จอดรถหรือขนถ่ายสินค้า  เพราะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมมิได้มีวัตถุประสงค์ให้ใช้ประโยชน์ เกินกว่าสิทธิที่กฎหมายบัญญัติ เช่น 

        คำพิพากษาศาลฎีกา9888/2560   การที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 มาตั้งแต่ปี 2528 แม้ได้ขายให้ ว. ซึ่งเป็นน้องสะใภ้ ว. ขายให้ผู้อื่นแล้วจำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้อื่นนั้น จึงต้องนับระยะเวลาติดต่อกันตั้งแต่ปี 2528 หาใช่นับแต่ปี 2553 ที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งดังที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อนับระยะเวลาจากปี 2528 จนถึงวันฟ้องคือวันที่ 22 สิงหาคม 2557 เป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จำเลยจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความในทางพิพาทเฉพาะเพื่อใช้เดินและเป็นทางพาหนะเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382ป.พ.พ. มาตรา 1387 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ภาระจำยอมนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น การที่จำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อจอดรถยนต์และขนถ่ายสินค้านั้นเป็นไปเพื่อความสะดวกของจำเลยกับบริวาร และเพื่อการประกอบอาชีพหาประโยชน์ทางการค้าของจำเลย มิใช่เพื่ออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลยแต่อย่างใด ทั้งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย แม้จำเลยและบริวารจะใช้ทางพิพาทเพื่อการดังกล่าวมานานเพียงใดก็ไม่ได้ภาระจำยอม เพราะ ป.พ.พ. ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมมิได้มีวัตถุประสงค์ให้ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ยึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ภารยทรัพย์ของผู้อื่นเกินกว่าสิทธิที่กฎหมายบัญญัติ

  

        เจ้าของที่ดินที่ได้รับสิทธิใช้ทางภาระจำยอมในที่ดินแปลงอื่น ได้โอนขายที่ดินให้กับผู้อื่น สิทธิใช้ทางภาระจำยอมย่อมตกไปยังเจ้าของที่ดินคนใหม่ด้วย เช่น

        

        คำพิพากษาศาลฎีกา13287/2558 ผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากโจทก์ที่ 1 ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ที่โอนด้วย ผู้ร้องจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมได้ ดังนั้น ที่ผู้ร้องยื่นคำร้องว่าได้ซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 1 ขอให้มีคำสั่งให้ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมของผู้ร้องแทนโจทก์ที่ 1 จึงไม่มีกฎหมายเปิดช่องให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลขอให้รับรองสิทธิในภาระจำยอมได้ เพราะการเสนอคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ต้องมีกฎหมายสนับสนุน

        ถ้าใช้ทางภาระจำยอมในที่ดินแปลงอื่น โดยได้มาจากนิติกรรม ซึ่งนิติกรรมนั้นไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น  ทางภาระจำยอมย่อมติดไปแม้จะได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น เช่น 

        คำพิพากษาศาลฏีกา13287/2558 ป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น ซึ่งหมายความว่า ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์เสมอ ไม่ว่าจะโอนสามยทรัพย์ให้ผู้ใด เว้นแต่กรณีภาระจำยอมได้มาโดยนิติกรรมและนิติกรรมที่ก่อตั้งภาระจำยอมได้จำกัดไว้ว่าให้ภาระจำยอมระงับไปเมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ไปยังบุคคลอื่น ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงนั้น
         

        เมื่อได้สิทธิทางภาระจำยอมมาแล้ว ถ้าไม่ได้ใช้ประโยชน์สิบปี ภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไปด้วย  เช่น

        คำพิพากษาศาลฏีกา 2623/2559  ล. สร้างบ้าน ทำคันปูนและปลูกต้นไม้รุกล้ำทางภาระจำยอม ต่อมาจำเลยรื้อต้นไม้และคันปูนออกแล้วต่อเติมเป็นห้องพักให้ ล. โจทก์จึงไม่สามารถใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกได้ โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวถึงวันฟ้องเกิน 10 ปี ภาระจำยอมในที่ดินส่วนนั้นจึงสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399

        จากที่นำเสนอมาทั้งหมด ก็น่าจะเพียงพอที่จะทราบถึงการได้มาซึ่งสิทธิทางภาระจำยอม และพอเป็นแนวทางในการใช้สิทธิทางภาระจำยอมต่อไปได้ 

**************************

ขอขอบคุณ 

           1.คำพิพากษาศาลฏีกาจาก https://deka.supremecourt.or.th/search    

     

                2.ภาพจากเว็บไซด์ https://www.freepik.com/